- Erweiterung der Beschlusskompetenz der Eigentümer
Die Eigentümer können nunmehr die Art und Weise von Zahlungen, die Fälligkeit, die Folgen des Verzugs sowie die Kosten für eine besondere Nutzung des gemeinschaftlichen Eigentums oder für einen besonderen Verwaltungsaufwand mit Stimmenmehrheit beschließen (§ 21 Abs. 7 WEG). Diese neue Regelung eröffnet den Wohnungseigentümern die Möglichkeit, nunmehr bestandskräftige Beschlüsse z.B. für die bisher problematischen Bereiche Lastschriftverfahren, Fälligkeit von Wohngeldern oder höhere Verzugszinsen zu fassen. § 21 Abs. 7 begründet ebenfalls die Beschlusskompetenz für Regelungen über einen besonderen Verwaltungsaufwand, wenn etwa der Verwalter die Wohngelder nicht per Lastschriftverfahren einziehen kann.
Die Wohnungseigentümer hatten bisher nicht die Beschlusskompetenz, um einen Kostenverteilungsschlüssel für die Betriebskosten generell abweichend von der Gemeinschaftsordnung oder abweichend vom Gesetz zu beschließen. Die neue gesetzliche Regelung eröffnet nun eine Möglichkeit für die Wohnungseigentümer, den Verteilungsschlüssel zu ändern und damit von den gesetzlichen Vorgaben des § 16 Abs. 2 WEG bzw. den Regelungen der Gemeinschaftsordnung abzuweichen (§ 16 Abs. 3 WEG).
Für Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten wird nun ebenfalls eine besondere Kostenverteilungsregel gelten. Diese Regelungen können nunmehr per Mehrheitsbeschluss mit einer qualifizierten Mehrheit (3/4 aller Stimmberechtigten Wohnungseigentümer und mehr als die Hälfte aller Miteigentumsanteile) beschlossen werden (§ 16 Abs. 4 WEG).
Weiterhin wird klargestellt, dass die Gemeinschaft in erweitertem Umfang auch bauliche Veränderungen beschließen kann. Im Fall von Modernisierungsmaßnahmen ist dies mit qualifizierter Mehrheit möglich (3/4 aller stimmberechtigten Wohnungseigentümer und mehr als die Hälfte aller Miteigentumsanteile). Auch der Fall der so genannten modernisierenden Instandsetzung ist nunmehr gesetzlich geregelt worden (§ 22 Abs. 3 WEG).
- Änderungen im Bereich der Verwaltertätigkeit
Die Einberufungsfrist der Eigentümerversammlung ist auf zwei Wochen festgelegt worden (§ 24 Abs. 4 WEG).
Der Verwalter ist verpflichtet, eine Beschlusssammlung zu führen. Verstöße gegen diese Verpflichtungen können einen wichtigen Grund zur Abberufung des Verwalters darstellen (§ 26 Abs. 1 Satz 4 WEG).
Eine Erstbestellung des Verwalters bei Begründung des Wohnungseigentums wurde auf die Höchstdauer von drei Jahren begrenzt (§ 26 Abs. 1 Satz 2 WEG). Es bleibt im Grundsatz dabei, dass der Verwalter im Übrigen für höchstens fünf Jahre bestellt werden kann (§ 26 WEG).
Bisher konnte gerichtlich ein Notverwalter bestellt werden. Diese Möglichkeit ist entfallen. In dringenden Fällen kann nunmehr eine Verwalterbestellung nur noch im Wege der einstweiligen Verfügung erfolgen.
Die Aufgaben und Befugnisse des Verwalters sind erweitert worden (§ 27 WEG). Er übt seine Tätigkeit nunmehr als Vertreter der einzelnen Eigentümer und der rechtsfähigen Gemeinschaft der Wohnungseigentümer aus.
- Änderungen im Verfahrensrecht
Bisher regelte sich das Wohnungseigentumsrecht prozessual nach den Vorschriften der freiwilligen Gerichtsbarkeit (FGG). Dies ist nunmehr Vergangenheit. Hiermit endet auch der bisher bestehende Amtsermittlungsgrundsatz. Das Verfahrensrecht regelt sich nunmehr nach den Regeln der ZPO. Die spezielle Situation der Eigentümergemeinschaft verlangt jedoch einige Abweichungen vom üblichen Zivilprozess, die in §§ 43 ff. WEG aufgeführt sind.
Für die Klagen gegen alle Wohnungseigentümer (z. B. Beschlussanfechtungsverfahren) hat deren namentliche Bezeichnung bis spätestens zum Schluss der mündlichen Verhandlung zu erfolgen (§ 44 Abs. 1 WEG). Im Übrigen ist ein so genannter Ersatzzustellungsvertreter (§ 45 Abs. 2 Satz 1 WEG) zu bezeichnen.
Neu ist weiterhin, dass im Fall einer Anfechtungsklage die Klage innerhalb von zwei Monaten nach der Beschlussfassung begründet werden muss (§ 46 Abs. 1 WEG). Beibehalten wurde die Regelung, dass die Anfechtungsklage innerhalb eines Monats nach Beschlussfassung erhoben werden muss.
Das Gesetz sieht nunmehr auch eine Beiladung vor (§ 48 WEG), insbesondere dann, wenn es um Rechtsstreitigkeiten geht, die weitere Wohnungseigentümer betreffen.
- Auswirkungen auf das Zwangsversteigerungsrecht
Praktische Auswirkungen erlangt die Gesetzesnovelle auch für das Zwangsversteigerungsrecht. Die Wohngeldansprüche sind im Rahmen der Zwangsversteigerung privilegiert worden. Sie erhalten nunmehr die zweite Rangstelle im Rahmen des § 10 ZVG. Durch das Vorrecht wird die Möglichkeit verbessert, rückständige Wohngeldschulden im Fall einer Versteigerung durchzusetzen.